我國(guó)農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地規(guī)模龐大，但目前多數(shù)處于閑置狀態(tài)，被形象地稱之為“沉睡”的資產(chǎn)。激活農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地市場(chǎng)，有序規(guī)范開發(fā)租賃住房，盡管社會(huì)上存在著不同“聲音”，但是，在農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地上如果成功發(fā)展租賃房市場(chǎng)，不僅可以增加集體和農(nóng)民收入，振興鄉(xiāng)村，而且還可以緩解我國(guó)住房用地供求矛盾，帶來多重經(jīng)濟(jì)社會(huì)價(jià)值。

　　社會(huì)上對(duì)在農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地上開發(fā)租賃住房的認(rèn)識(shí)存在著很大分歧。大致來說，目前存在著兩種看法：有人反對(duì)或者質(zhì)疑農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地開發(fā)租賃市場(chǎng)，有人則支持農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地開發(fā)租賃房市場(chǎng)或者認(rèn)為值得探索。無論哪種觀點(diǎn)，都值得重視，更加注重中性原則，這樣才能確保農(nóng)村租賃住房市場(chǎng)健康持續(xù)發(fā)展。

　　反對(duì)或者質(zhì)疑農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地開發(fā)租賃房市場(chǎng)，主要認(rèn)為這種做法風(fēng)險(xiǎn)太高，負(fù)面效應(yīng)太多，是不值得或者不應(yīng)該探索的。從農(nóng)村土地非農(nóng)化開發(fā)的歷史來看，確實(shí)出現(xiàn)過這樣的現(xiàn)象：投資商或者開發(fā)商進(jìn)入農(nóng)村開發(fā)，往往看重的是土地資源，實(shí)踐中往往以占有農(nóng)民土地為目的，極端情形甚至出現(xiàn)“強(qiáng)制驅(qū)趕農(nóng)民離開土地”。我們調(diào)查也發(fā)現(xiàn)，一些沒有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的開發(fā)商到農(nóng)村開發(fā)土地，利用農(nóng)民急于開發(fā)土地實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值的心理，圈占農(nóng)民土地后，給予農(nóng)民的補(bǔ)償要么非常低，要么無法兌現(xiàn)給予農(nóng)民的補(bǔ)償，造成農(nóng)民利益受損。

　　針對(duì)投資商或者開發(fā)商到農(nóng)村開發(fā)集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)土地目的動(dòng)機(jī)不純和實(shí)力條件不具備等情況，關(guān)鍵要建立健全準(zhǔn)入和退出機(jī)制。鑒于當(dāng)前多數(shù)地方農(nóng)村集體沒有能力開發(fā)租賃住房市場(chǎng)，引進(jìn)投資商或者開發(fā)商不可避免，但必須設(shè)置進(jìn)入門檻，并交納保證金，對(duì)于明顯違規(guī)開發(fā)的，造成農(nóng)村集體和農(nóng)民利益損害的，如圈占農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地長(zhǎng)期不開發(fā)的，必須強(qiáng)制退出。可能有人擔(dān)心準(zhǔn)入退出制度會(huì)壓抑投資商或者開發(fā)商到農(nóng)村開發(fā)租賃市場(chǎng)積極性。這是有道理的，但發(fā)展農(nóng)村租賃住房市場(chǎng)必須是有序規(guī)范穩(wěn)妥的，不能急于求成，千萬(wàn)不要一哄而上。

　　反對(duì)或者質(zhì)疑農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地開發(fā)租賃房市場(chǎng)，還有可能認(rèn)為農(nóng)村開發(fā)租賃房市場(chǎng)是不可能的，是不需要的。隨著城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，大量農(nóng)民工進(jìn)城務(wù)工經(jīng)商，一些農(nóng)村已經(jīng)呈現(xiàn)出空心化的趨勢(shì)，農(nóng)村留守老人、留守婦女和留守兒童已經(jīng)成為突出的社會(huì)問題。雖然城鎮(zhèn)房?jī)r(jià)居高不下，但年輕農(nóng)民紛紛離開農(nóng)村，農(nóng)村租賃房怎么會(huì)有需求？也有人可能認(rèn)為在農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地上開發(fā)租賃房與我國(guó)推進(jìn)城鎮(zhèn)化相違背，是反現(xiàn)代化的。

　　農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地是否開發(fā)租賃住房？這應(yīng)該取決于市場(chǎng)需求。沒有市場(chǎng)需求的，當(dāng)然不需要，至少是不要急于開發(fā)。如果農(nóng)村有租賃住房需求，我們當(dāng)然不能以城鎮(zhèn)化才是現(xiàn)代化為“借口”阻礙農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地發(fā)展租賃住房市場(chǎng)。十九大提出實(shí)施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略，已經(jīng)突破了過去的城鎮(zhèn)化才是現(xiàn)代化的認(rèn)識(shí)，其中加快農(nóng)業(yè)農(nóng)村現(xiàn)代化是鄉(xiāng)村振興的重要內(nèi)容，吸引人口到農(nóng)村居住，既可以說是逆向城鎮(zhèn)化，也可以說是城鎮(zhèn)化與鄉(xiāng)村振興雙輪驅(qū)動(dòng)，相得益彰。

　　反對(duì)或者質(zhì)疑農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地開發(fā)租賃房市場(chǎng)，還有可能認(rèn)為目前我國(guó)農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地空間邊界及產(chǎn)權(quán)等尚不清晰的情況下勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致農(nóng)地用途管制失控，少數(shù)人侵占多數(shù)人利益等嚴(yán)重不良后果。

　　在農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地開發(fā)租賃房市場(chǎng)會(huì)帶來一些嚴(yán)重的后果的觀點(diǎn)，不能說完全沒有道理。相反，我們應(yīng)該高度重視反對(duì)或者質(zhì)疑農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地開發(fā)租賃房市場(chǎng)的觀點(diǎn)及其依據(jù)。我們必須守住農(nóng)村集體不能搞垮和農(nóng)民利益不能侵害及守住耕地紅線等底線要求，在農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地上有序規(guī)范開發(fā)租賃住房。

　　在農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地上開發(fā)租賃住房，必須有助于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展壯大，有助于讓全體農(nóng)民分享利益，增加農(nóng)民收入。事實(shí)上，農(nóng)村土地非農(nóng)化開發(fā)實(shí)踐中，除了一些侵害農(nóng)村集體利益和農(nóng)民利益的不好案例外，也有很多鄉(xiāng)村不斷發(fā)展壯大和農(nóng)民廣泛受益的成功案例，關(guān)鍵在于配套制度和管理要能夠跟上。

　　在農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地上開發(fā)租賃住房，必須要深化農(nóng)村產(chǎn)權(quán)改革，明晰開發(fā)的是租賃住房，而不是小產(chǎn)權(quán)房，更不是私人莊園，不僅房屋是集體的，而且占用的土地及其配套用地也都是集體的。這需要農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地確權(quán)登記頒證工作能夠跟進(jìn)或者做在前頭。

　　在農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地上開發(fā)租賃住房，必須有序發(fā)展，要找一些條件成熟地區(qū)先行試點(diǎn)，根據(jù)試點(diǎn)進(jìn)展，不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，再上升成制度或者政策。特別要避免濫用農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地開發(fā)租賃住房并造成耕地紅線突破的情形發(fā)生。

　　在農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地上開發(fā)租賃住房，應(yīng)該說有很多依據(jù)和積極意義。這是否意味著國(guó)家應(yīng)該采取支持或者提供優(yōu)惠政策大力發(fā)展農(nóng)村租賃房市場(chǎng)呢？從一些反對(duì)或者質(zhì)疑農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地開發(fā)租賃房市場(chǎng)的依據(jù)來看，財(cái)政支撐和行政主導(dǎo)會(huì)帶來一些負(fù)面影響或者負(fù)作用，這些都是農(nóng)村發(fā)展租賃房市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。開發(fā)農(nóng)村租賃房，應(yīng)避免依靠財(cái)政支持來推動(dòng)，而應(yīng)主要依靠市場(chǎng)力量；行政也不能成為推手，而應(yīng)該成為規(guī)范發(fā)展的維護(hù)和引導(dǎo)力量。

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