近一段時間，關(guān)于放活農(nóng)村土地市場的討論很熱。有觀點提出，農(nóng)村土地市場再放開些，也亂不起來。有些人對宅基地的期望是，取消只有農(nóng)村集體組織成員才能享有宅基地的限制，任何人都可以到農(nóng)村去買房置地。小農(nóng)菌認(rèn)為，要警惕對農(nóng)地的不當(dāng)期望，即使放開也要有底線，不能對農(nóng)村宅基地有“非分之想”。

　　為什么要實行宅基地制度改革

　　關(guān)于宅基地許多人心中都有這樣的疑惑，為什么這些年老是提出宅基地制度改革？說到底，國家做這些都是想保障大家的權(quán)益，尤其是農(nóng)友們的利益。往大的說宅基地制度是我國土地制度的一項獨特制度安排，既是農(nóng)民住房保障制度的基礎(chǔ)，也是農(nóng)民集體成員權(quán)利的體現(xiàn)。往小的說如果沒有宅基地，農(nóng)民住哪呢？

　　當(dāng)前，之所以實行宅基地制度改革，主要是因為農(nóng)村呈現(xiàn)人（戶籍人口）增、地減趨勢，使得原先“一戶一宅”的宅基地分配難以為繼，出現(xiàn)了大量農(nóng)房常年閑置與部分“農(nóng)二代”宅基地取得困難并存的矛盾。

　　試點的目的，是要探索出既能向集體組織成員提供基本住房保障，又能*限度節(jié)約農(nóng)村建設(shè)用地的制度。宅基地改革絕不是向社會公眾開放、讓城里人下鄉(xiāng)去買房置地，也不是要改變土地規(guī)劃和用途管制，在農(nóng)村搞大規(guī)模非農(nóng)開發(fā)或商品房建設(shè)。目前，對于農(nóng)村宅基地市場的發(fā)展前景，很多專家都是持樂觀態(tài)度的。

　　房子如何變成“錢袋子”

　　隨著農(nóng)村宅基地和農(nóng)房可流轉(zhuǎn)、可抵押、可退出等多種創(chuàng)新形式出現(xiàn)，城里人和農(nóng)村人都對農(nóng)村的房子產(chǎn)生了興趣。房子如何變成“錢袋子”？農(nóng)民怎么從宅基地改革中得到好處呢？

　　農(nóng)民成房主收著房租

　　農(nóng)房的潛在發(fā)展空間非常大，農(nóng)民成了房主，收著房租，也得到了不少收益。這個小農(nóng)菌就不舉例了，大家在農(nóng)村都有所了解的。

　　利用農(nóng)房抵押申請貸款

　　農(nóng)民發(fā)現(xiàn)閑置農(nóng)房有很多意想不到的好處。這其中*的好處就是閑置農(nóng)房可以作為抵押申請貸款。

　　案例：

　　去年，家在湖北宜城市小河鎮(zhèn)的養(yǎng)殖戶熊興林拿到了自己的農(nóng)房不動產(chǎn)權(quán)證。之后，他馬上找銀行抵押，貸款10萬元，用于擴建自己的豬舍。本來閑置的農(nóng)房成了貸款的資本，也讓熊興林的產(chǎn)業(yè)得以繼續(xù)發(fā)展。

　　宅基地有償退出機制領(lǐng)取補償款

　　目前一些地區(qū)正在探索的農(nóng)村宅基地的自愿退出機制。

　　案例：

　　在福建省晉江市，當(dāng)?shù)赝ㄟ^“指標(biāo)置換、資產(chǎn)置換、貨幣補償、借地退出”等多種模式探索宅基地退出機制。村民可以自愿把現(xiàn)有的宅基地和房屋退出，用于置換住宅小區(qū)的新房。不愿意置換的，也可以通過宅基地有償退出機制領(lǐng)取補償款。在城中村，農(nóng)民可以拿宅基地和房屋，換安置房、商務(wù)辦公樓、店面、現(xiàn)金和股權(quán)等。

　　宅基地實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入

　　通過宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)以實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入，打造田園綜合體、引入主題民宿、文創(chuàng)等多元化業(yè)態(tài)，實現(xiàn)大收益的同時也成為了探索鄉(xiāng)村振興的新路子。

　　案例：

　　宅基地流轉(zhuǎn)改革，在上海的郊區(qū)緊鑼密鼓地推進中。9月28日，上海發(fā)布的《關(guān)于促進本市鄉(xiāng)村民宿發(fā)展的指導(dǎo)意見》提出，充分發(fā)揮鄉(xiāng)村民宿在推動城鄉(xiāng)和產(chǎn)業(yè)融合互動，促進休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游創(chuàng)新轉(zhuǎn)型等方面的積極作用。把上海農(nóng)村建設(shè)成為宜居、宜業(yè)和宜游的美麗鄉(xiāng)村。

　　據(jù)了解，目前上海奉賢推行的宅基地改革的要求是“農(nóng)民離地不失地、離房不失房”，農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)之前，都會與村里簽訂合同，并按照規(guī)定領(lǐng)取一定的租金分紅。按照此模式后宅基地仍然還是農(nóng)民的，農(nóng)民領(lǐng)取的補償相當(dāng)于是房子的租金。目前奉賢正在南橋鎮(zhèn)、西渡街道和金匯鎮(zhèn)等試點農(nóng)村宅基地改革，以推動發(fā)展壯大“農(nóng)家院子”里的總部經(jīng)濟。

　　農(nóng)村宅地能否隨意流轉(zhuǎn)？

　　對于農(nóng)村宅基地的使用，很多農(nóng)民還有自己的疑惑和猶豫。如果沒有宅基地，農(nóng)民住哪呢？農(nóng)村宅地流轉(zhuǎn)要注意什么？

　　守住底線才能穩(wěn)步向前

　　農(nóng)村土地上有兩個權(quán)利是只有農(nóng)民才能擁有的：一個是耕地的承包權(quán)，另一個是宅基地的申請權(quán)。新時期，農(nóng)村改革的主線依然是農(nóng)民和土地的關(guān)系，無論怎么改，農(nóng)地改革都要堅持土地公有制性質(zhì)不改變、耕地紅線不突破、農(nóng)民利益不受損三條底線。

　　基于此，今年的中央一號文件要求“適度放活宅基地和農(nóng)民房屋使用權(quán)”，同時也明確了不得違規(guī)違法買賣宅基地，要嚴(yán)格實行土地的用途管制，嚴(yán)格禁止下鄉(xiāng)利用農(nóng)村宅基地建設(shè)別墅大院和私人會館。

　　強調(diào)審慎推進

　　無論是宅基地制度改革，還是集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市，中央均強調(diào)要審慎推進。自2014年起，包括以上兩項改革的“三塊地”改革在33個縣級單位開展試點。上述試點地區(qū)均明確現(xiàn)階段宅基地流轉(zhuǎn)只能內(nèi)部流轉(zhuǎn)。因試點涉及突破現(xiàn)有法律，上述地區(qū)已經(jīng)全國人大授權(quán)暫停實施有關(guān)法律條款。

　　但是，在中央批準(zhǔn)的試點地區(qū)之外，有些地方以“改革”的名義突破了現(xiàn)行法律——建售“小產(chǎn)權(quán)房”、向非本集體成員轉(zhuǎn)讓宅基地、未經(jīng)規(guī)劃許可“以租代征”轉(zhuǎn)讓集體土地用于非農(nóng)建設(shè)等。應(yīng)當(dāng)說，這些都是違法行為，不是改革鼓勵或允許的方向。

　　總體看，我國宅基地制度改革涉及一系列復(fù)雜的制度約束和利益關(guān)系調(diào)整，相關(guān)改革應(yīng)十分慎重、試點先行?，F(xiàn)階段如果放開對宅基地流轉(zhuǎn)的限制，從短期來看似乎是增加了農(nóng)民的“融資渠道”，但從長遠看容易對農(nóng)村經(jīng)濟社會發(fā)展埋下隱患。當(dāng)務(wù)之急是要落實好中央提出的“選擇若干試點，慎重穩(wěn)妥推進農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓”，讓閑置農(nóng)房成為鄉(xiāng)村振興的產(chǎn)業(yè)載體、農(nóng)民增收的鮮活資源。實踐中，各類資本可以租賃閑置農(nóng)房，發(fā)展鄉(xiāng)村旅游、養(yǎng)生養(yǎng)老等農(nóng)村新產(chǎn)業(yè)。

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